Vinhomes Ocean Park không chỉ là một “Thành phố biển hồ” đáng sống mà còn là một thị trường bất động sản thứ cấp vô cùng sôi động. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng căn hộ tại đây diễn ra hàng ngày. Tuy nhiên, một trong những vấn đề khiến cả người bán và người mua băn khoăn nhất chính là các loại thuế, phí phải nộp.
Để quá trình giao dịch diễn ra minh bạch, thuận lợi và tránh phát sinh những chi phí không đáng có, việc nắm rõ các quy định về thuế, phí là vô cùng quan trọng. Bài viết này sẽ tổng hợp chi tiết, dễ hiểu tất cả các khoản chi phí bạn cần biết khi thực hiện chuyển nhượng căn hộ tại chung cư Vinhomes Ocean Park, cập nhật theo các quy định mới nhất của pháp luật.
1. Phân Biệt 2 Trường Hợp Chuyển Nhượng Phổ Biến
Trước hết, cần phân biệt hai hình thức chuyển nhượng chính vì quy trình và một số loại giấy tờ sẽ khác nhau:
- Trường hợp 1: Chuyển nhượng căn hộ CHƯA CÓ Giấy chứng nhận (Sổ hồng): Đây là hình thức “Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán” (HĐMB). Người bán là chủ sở hữu đầu tiên, mua trực tiếp từ Chủ đầu tư Vinhomes nhưng chưa được cấp Sổ hồng.
- Trường hợp 2: Chuyển nhượng căn hộ ĐÃ CÓ Giấy chứng nhận (Sổ hồng): Đây là giao dịch mua bán thông thường trên thị trường thứ cấp, khi căn hộ đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý.
Dù thuộc trường hợp nào, các loại thuế và lệ phí chính vẫn được áp dụng theo quy định chung của nhà nước.
2. Các Khoản Thuế, Phí BÊN BÁN Phải Nộp
Theo quy định, bên bán là bên có phát sinh thu nhập nên sẽ có nghĩa vụ nộp khoản thuế quan trọng nhất. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận ai là người nộp khoản thuế này và ghi rõ trong hợp đồng.
Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN): 2% trên giá chuyển nhượng
Đây là khoản thuế bắt buộc và chiếm tỷ trọng lớn nhất.
- Cách tính:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2% - Giá chuyển nhượng: Là giá thực tế được ghi trong hợp đồng công chứng.
- Lưu ý: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn khung giá đất do UBND cấp tỉnh/thành phố quy định, cơ quan thuế sẽ áp giá theo quy định của nhà nước để tính thuế.
- Ví dụ: Anh A bán căn hộ tại Vinhomes Ocean Park cho chị B với giá ghi trên hợp đồng là 3 tỷ đồng. Thuế TNCN anh A (hoặc do hai bên thỏa thuận) phải nộp là:
3.000.000.000 đồng ×2% = 60.000.000 đồng - Các trường hợp được miễn thuế TNCN:
- Chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và đã sở hữu tối thiểu 183 ngày. Người bán phải tự cam kết và chịu trách nhiệm về tính trung thực của cam kết này. (Lưu ý: Trường hợp bán căn hộ chưa có sổ hồng thường không được áp dụng miễn thuế vì chưa đủ cơ sở pháp lý chứng minh đây là tài sản duy nhất).
3. Các Khoản Thuế, Phí BÊN MUA Phải Nộp
Bên mua sau khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán cho bên bán sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước để được đứng tên trên giấy tờ sở hữu.
3.1. Lệ Phí Trước Bạ: 0.5% trên giá trị tài sản
Đây là khoản lệ phí phải nộp để Nhà nước công nhận quyền sở hữu tài sản của bạn.
- Cách tính:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0.5% - Giá tính lệ phí trước bạ: Tương tự thuế TNCN, giá này được xác định dựa trên giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá do UBND TP. Hà Nội (đối với Ocean Park 1) hoặc UBND tỉnh Hưng Yên (đối với Ocean Park 2, 3) ban hành, thì sẽ áp dụng theo giá của UBND.
- Ví dụ: Chị B mua căn hộ của anh A giá 3 tỷ đồng. Lệ phí trước bạ chị B phải nộp là:
3.000.000.000 đồng × 0.5% = 15.000.000 đồng
3.2. Lệ Phí Cấp Giấy Chứng Nhận (Phí làm bìa Sổ hồng)
Đây là khoản phí thu khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới Sổ hồng cho bạn. Mức phí này khá thấp, thường dao động từ 100.000 đồng trở xuống tùy quy định của địa phương.
3.3. Phí Thẩm Định Hồ Sơ
Khoản phí này dùng để chi trả cho công tác thẩm định hồ sơ, xác minh tính pháp lý của giấy tờ để đảm bảo đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định, thường dao động từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng mỗi hồ sơ.
4. Các Chi Phí Phát Sinh Khác (Do hai bên thỏa thuận)
Ngoài các khoản thuế, phí bắt buộc nộp cho nhà nước, quá trình mua bán còn phát sinh một số chi phí dịch vụ khác.
4.1. Phí Công Chứng Hợp Đồng
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bắt buộc phải được công chứng tại một tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng). Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản ghi trong hợp đồng, theo biểu phí của nhà nước:
| Giá trị tài sản/hợp đồng | Mức phí công chứng |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 triệu – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ trên 100 triệu – 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản |
| Từ trên 1 tỷ – 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị vượt 1 tỷ |
| Từ trên 3 tỷ – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị vượt 3 tỷ |
| … | … |
Ví dụ: Với căn hộ 3 tỷ đồng, phí công chứng sẽ là: 1.000.000 + (2.000.000.000 x 0,06%) = 2.200.000 đồng.- Ngoài ra, có thể phát sinh thù lao soạn thảo hợp đồng, in ấn… khoảng vài trăm nghìn đồng.
4.2. Phí Môi Giới (Nếu có)
Nếu giao dịch thông qua một đơn vị môi giới bất động sản, bên bán thường sẽ trả một khoản phí hoa hồng. Mức phí này hoàn toàn do thỏa thuận, phổ biến ở mức 1% – 2% giá trị giao dịch.
5. Quy Trình Các Bước Thực Hiện Chuyển Nhượng và Nộp Phí
Dưới đây là quy trình chuẩn để bạn tham khảo:
Bước 1: Đặt cọc
- Bên mua và bên bán thỏa thuận về giá cả, các điều khoản và tiến hành đặt cọc để đảm bảo giao dịch. Hợp đồng đặt cọc nên được làm bài bản, có người làm chứng.
Bước 2: Công chứng Hợp đồng
- Hai bên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ tùy thân (CCCD, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn/Xác nhận độc thân) và giấy tờ nhà đất (Sổ hồng hoặc HĐMB) để đến văn phòng công chứng ký kết Hợp đồng chuyển nhượng.
- Tại đây, hai bên sẽ thanh toán phí công chứng.
Bước 3: Kê khai và nộp hồ sơ thuế
- Sau khi công chứng, hai bên đến Chi cục Thuế nơi có bất động sản (Chi cục Thuế huyện Gia Lâm đối với Ocean Park 1, hoặc Chi cục Thuế huyện Văn Giang đối với Ocean Park 2, 3) để kê khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ.
- Hồ sơ bao gồm: Tờ khai thuế TNCN, Tờ khai lệ phí trước bạ, Hợp đồng công chứng, giấy tờ nhà đất và giấy tờ tùy thân.
Bước 4: Nộp thuế vào Kho bạc Nhà nước
- Sau khoảng 7-10 ngày, cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp thuế. Căn cứ vào thông báo này, người có nghĩa vụ sẽ nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước và nhận giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai
- Người mua mang toàn bộ hồ sơ (bao gồm cả giấy xác nhận đã nộp thuế) đến Văn phòng Đăng ký đất đai (thuộc UBND huyện Gia Lâm hoặc Văn Giang) để nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên).
- Tại đây, bạn sẽ nộp phí thẩm định và lệ phí cấp sổ.
Bước 6: Nhận Sổ hồng mới
- Theo giấy hẹn, bạn sẽ đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cập nhật, đứng tên mình.
Lời kết
Việc mua bán chuyển nhượng một tài sản giá trị lớn như căn hộ Vinhomes Ocean Park đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết về pháp lý. Nắm rõ các loại thuế phí sẽ giúp bạn dự trù tài chính chính xác, chủ động trong giao dịch.
Đừng ngại ngần liên hệ với Bất động sản Nhà Mới nếu anh/chị đang cần tìm mua 1 căn hộ chuyển nhượng tại Vinhomes Ocean Park, đội ngũ chuyên viên kinh doanh sẽ hỗ trợ anh chị từ giai đoạn tìm căn, đàm phán giá với chủ nhà đến khi làm thủ tục chuyển nhượng, làm thủ tục bàn giao cho quý anh/chị.
