Trong những năm gần đây, Chính phủ đã có những sửa đổi về quyền sử dụng đất trên sổ đỏ từ lâu dài sang đất sử dụng có thời hạn 50 năm. Điều này đã dấy lên làn sóng tâm lý e ngại khi muốn “xuống tay” đầu tư, đa phần đều lo lắng thị trường Bất động sản sẽ mất giá. Tuy nhiên, việc chưa hiểu rõ một số thông tin quy định về quyền sử dụng đất 50 năm nên một số nhà đầu tư đã bỏ lỡ cơ hội sinh lời.
Cùng tìm hiểu một số vấn đề chính xoay quanh quyền sử dụng đất 50 năm trong bài viết dưới đây của Bất động sản Nhà Mới nhé!
Hiểu thế nào về đất 50 năm? Đất 50 năm gồm những loại đất nào
Căn cứ vào Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất 50 năm, trong đó quy định như sau: Đất 50 năm là “đất được giao/cho thuê cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng cho mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà thời hạn giao đất được xác định là 50 năm”.
Theo đó, đất 50 năm bao gồm:
- Là đất nông nghiệp đối với các cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Khi hết thời hạn sử dụng đất 50 năm, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất.
- Là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Đất được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thực hiện các dự án đầu tư kinh tế đối với người Việt nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đất 50 năm có bị thu hồi không?
Căn cứ theo điều 61, 62, 64 và 65 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước sẽ chỉ thu hồi đất trong các trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.
- Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Lưu ý: Thửa đất bị thu hồi thì có thể biết trước vì trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi và phải được công khai.
Khi thuộc vào một trong các trường hợp trên thì đất 50 năm hay đất sở hữu lâu dài đều sẽ bị thu hồi theo quy định của nhà nước.
Chuyển đổi đất 50 năm sang đất thổ cư để xây nhà ở được không?
Theo Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
Nguyên tắc sử dụng đất:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, chỉ có đất ở mới được xây nhà ở. Vậy nên, nếu muốn xây nhà ở trên đất 50 năm thì đất 50 năm cần phải chuyển sang đất thổ cư. Vậy những trường hợp nào có quyền được chuyển mục đích sử dụng đất?
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất thổ cư (đất ở) thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ khi được cơ quan có thẩm quyền đồng ý thì mới có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất 50 năm sang đất thổ cư. Như vậy người muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư thì phải làm thủ tục xin phép.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư thì phải có quyết định cho phép chuyển sang đất thổ cư của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Nếu tự ý chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư như hành vi xây nhà trên đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,… sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Hồ sơ làm thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư gồm những gì?
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là một bộ hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh (nếu người sử dụng đất là tổ chức).
Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đất 50 năm có được gia hạn không?
Khi hết thời hạn sử dụng, đất 50 không bị thu hồi mà sẽ được gia hạn nếu cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Cụ thể, đất 50 năm được xem xét quyết định, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.
Thủ tục gia hạn sẽ được chủ đầu tư thực hiện ít nhất 6 tháng, chi phí gia hạn là từ 2 đến 5% giá trị đất.
Làm thế nào để phân biệt đất 50 năm?
Khi mua đất, rất nhiều người thắc mắc về vấn đề này, làm thế nào để biết lô đất mình sắp mua có phải đất 50 năm hay không, bởi rất nhiều người vì để bán đất sổ đỏ 50 năm có thể lừa những người không biết về luật.
Vì thế, để biết đất của dự án có được cấp phép có thời hạn hay vĩnh viễn, có thể kiểm tra bằng 2 cách sau:
- Kiểm tra qua chủ đầu tư
Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp quyết định giao đất đối với công trình đó. Qua cách này bạn sẽ biết được mảnh đất cần đầu tư có phải là đất 50 năm hay không.
- Kiểm tra trực tiếp tại UBND xã/phường/thị trấn
Bạn có thể lên UBND xã/phường/thị trấn để hỏi về thời hạn được giao đất đối với mảnh đất xây dựng công trình trên đó. Bạn chỉ cần cung cấp thông tin về mảnh đất, cán bộ ở đó sẽ giúp bạn kiểm tra xem đó có phải đất sổ đỏ 50 năm không.
Đất 50 năm có được sang nhượng không?
Theo khoản C, mục 1 điều 179, quy định về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, có quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền và nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Vậy đối với trường hợp đất 50 năm thì chủ sở hữu hoàn toàn có quyền mua – bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50 năm, mà vẫn đảm bảo được các quyền và lợi ích chính đáng của mình.
Đất 50 năm có được bồi thường không?
Với trường hợp đất 50 năm khi hết hạn sử dụng đất mà chủ sở hữu không làm thủ tục gia hạn về thời hạn sử dụng đất thì đất sẽ bị thu hồi và không được bồi thường theo quy định tại Điều 43 Luật Đất đai năm 2013.
Còn trong các trường hợp thu hồi đất khi đất vẫn còn thời gian sử dụng thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường các chi phí như sau:
– Bồi thường các chi phí đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng, theo công thức:
- P = ((P1+ P2+ P3+ P4)/T1) x T2
- Trong đó:
- P: Chi phí đầu tư vào đất 50 năm.
P1: Chi phí san lấp mặt bằng.
P2: Chi phí cải tạo đất đối với đất 50 năm phục vụ nông nghiệp.
P3: Chi phí gia cố.
P4; Các chi phí khác.
T1: Thời hạn sử dụng đất.
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
– Bồi thường về thiệt hại cây trồng trên đất (Nếu có)
– Bồi thường về nhà ở, thiệt hại công trình trên đất (Nếu có)
Như vậy, từ những thông tin trên có thể thấy, đất có thời hạn sử dụng 50 năm chỉ khác đất sở hữu lâu dài ở một điểm đó là khi hết thời hạn sử dụng đất thì chủ sở hữu phải làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất. Ngoài ra, tất cả các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất 50 năm đều giống với chủ sở hữu đất sổ đỏ lâu dài và đều được đảm bảo theo Quy định của Nhà nước.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, những kiến thức trên đây của Bất động sản Nhà Mới sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm.
